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老廠房新生意 尚8玩轉產業園
記者 胡芳潔 1997年，薛運達在當時位於北京市朝陽區光華路的汽修六廠，租瞭1萬多平方米的庫房，把它改造成工作室出租。當時的薛運達並沒有想到自己會從事目前的事業。15年過去瞭，在改造、運營老廠房的基礎上成長起來的薛運達，現在是尚8文化集團創始人、董事長。在這裡，老廠房的生意，不再是一個小眾的偶然事件，而是一個規模化推進的“大生意”。目前尚8文化集團在北京的此類文化創意產業園區共有9個，全部位於北京中心城區。隨著中央政府提出將文化產業作為國民經濟支柱產業、房地產行業持續調控導致地產商紛紛向產業方向轉型，此前一直深耕北京中心城區的尚8，突然之間，開始成為眾多地方政府、開發商青睞的合作對象。三級跳1997年，薛運達租下北京汽修六廠1萬多平方米的庫房，當時一個月的租金是15萬元。改造以後對外出租，但一開始卻沒有人來租，三個月過去瞭，45萬元的租金，薛運達交瞭15萬元，欠瞭30萬元。這種狀況讓薛運達想起來就脊背發涼。但是，情況很快就發生瞭變化。從法國回來的攝影師王化人來這裡租下300平方米的空間做工作室，此後，陸續有藝術傢和創意企業被吸引過來租房辦公。此外，當時中央工藝美術學院（即現在的清華大學美術學院）還位於光華路，這所學校的一些同學、老師出來創業，都來到這裡租工作室，慢慢地，這裡變成一個文化藝術相關人員的聚集地。1萬多平方米的廠房面積，很快就租滿瞭。2007年，完成原始積累的薛運達才開始準備拓展新領地。尚8文化集團副總經理餘博表示，因為薛運達對光華路整個區域位置已經很熟悉，再加上其本身對老廠房比較敏感，在北京陸續發現瞭很多有意思的倉庫和廠房，其中就包括北京市電線電纜總廠。北京市電線電纜總廠位於北京建國門外郎傢園8號，2007年時，其周邊早已經高樓林立，包括國貿、央視新臺址、萬達廣場等，很少有人註意到，在這個寸土寸金的地方，還靜靜呆著一個始建於1958年的老工廠。當時，因為搬遷條件還不成熟，工廠還在繼續運營，但是在高樓林立的CBD的夾縫中生存，對於老工廠來說並不是一件容易的事。該廠廠長童志強曾在接受媒體采訪時表示，市中心生產成本高，增效創利是一個很大的問題，周邊全是五星級酒店、高檔商場和寫字樓，增資、擴產、上項目，肯定不行，光是與這些“高貴”的鄰居和諧相處就夠難，因為它們對工廠的煙塵、噪音、異味都是“零容忍”。2007年，尚8團隊發現北京市電線電纜廠後，對工廠進行瞭接觸和瞭解，發現這個工廠的生產線正在萎縮。工廠也瞭解到尚8的產業形式不會對周邊帶來影響，雙方一拍即合。工廠將原來的職工浴室、車庫、制塑車間等2萬多平方米，租給瞭尚8。這裡成為尚8品牌的第一個項目，尚8創意產業園。“這些廠房的優點是規矩、方正。”餘博說，“其中50年代、70年代、80年代、90年代的建築都有，當時我們進入的時候由於閑置過久，樓梯普遍掉渣，洗手間、供電、供暖全部要更新，功能區域劃分需要量身定做，當時尚8在改造的過程中采取瞭保留原汁原味的思想，例如有的建築外面覆蓋著30多年的爬山虎，很多人非常喜歡這種環境，這些我們都保留瞭下來。”因為已經有瞭早期市場和客戶的積累，加上這個項目地理位置、空間設計、租金性價比等特點，電纜廠項目很快就吸引瞭創意人和創意企業的關註和入駐。更多人想入駐尚8，但2萬平方米的廠房面積，很快就無法滿足客戶的需求瞭。“所以，我們在2008年的時候，想到瞭拓展。”餘博說。但是問題很快就來瞭，2008年北京奧運會，對於城區的施工、土木改造有很多限制，再加上後來金融危機信貸化的影響，直到2010年，尚8才正式開始在北京進行連鎖拓展。目前，尚8在北京已經有9個文化創意產業園項目，截至今年7月，其總經營面積為11.2萬平方米，服務於300傢大型文化企業，園區企業經營規模達到170多億元。模式與新機會在後期的發展中，尚8產業園的載體，已經不僅僅是老廠房，還包括文物建築、集體經濟組織建設的新建築等不同的物業類型。但是這些物業都具備一個共同點，即土地不是公開招拍掛獲得，避免瞭地價、成本過高而帶來的後期經營的問題。以其現有的9個項目為例，其中，藝術8-中歐藝文之傢，其載體是位於北京市皇城根北街甲20號的中法大學舊址，屬市級文物保護單位；尚8西城區設計園，是敬業電工工廠；尚8人文創意產業園，則是原中國社會科學院研究生院；尚8裡文創園，物業產權則是屬於朝陽區高碑店鄉集體經濟組織。城市中心的老廠房，面臨的一個風險，就是拆遷，例如其1997年北京汽修六廠的項目，就已經消失在北京城市化的進程中。為瞭規避這一風險，尚8確立瞭幾個物業的選擇方向，除瞭老廠房外，還包括古建築以及發展新建築為企業提供符合其需求的辦公樓宇。同時，和產權方合作，也能較大程度規避後期風險。尚8最早期的運作方式，就是把廠房整體租過來，經過二次改造後再引駐企業，而後期，則開始采取和產權方合作的方式，例如位於原中法大學、中國社科院研究生院的項目，就是采取和產權方合作的方式。實際上，隨著宏觀環境和產業發展狀況的變化，早已介入文化產業的尚8，開始得到更為有利的發展環境，這恐怕是15年前租下汽修六廠時薛運達所沒有想到的。今年3月，國務院總理溫傢寶在《2012年政府工作報告》中指出，“推動文化產業作為國民經濟支柱性產業”。隨著文化產業在國傢政策中的地位不斷加強，尚8模式，開始不斷獲得政府的支持。例如，其位於高碑店鄉集體建設用地上的項目，就是在朝陽區政府的協調下獲得的。不僅如此，目前的情況，可能是尚8此前所沒有想到的。“據公司戰略發展部統計，今年上半年公司考察瞭48個項目，這意味著每周看兩個項目。”餘博說，其中，約有一半的項目都在外埠，大多是主動聯系尚8的。餘博表示，現在外地的項目找到尚8，有的是政府招商引資行為，希望尚8去帶動當地文化創意產業的發展；有一些是開發商，受到政策和市場的限制，希望與尚8進行合作進而轉型。而在尚8的發展戰略中，早已不再局限於老廠房的改造、運營。餘博表示，接下來的規劃中，在一線城市主要做尚8精品的品牌項目；在二、三線城市則有更多的可能性，采取多元化的合作方式，包括咨詢顧問服務，隻對項目做前期的規劃和定位；有一些項目，也會和當地政府進行合作運營。不過，目前在外埠，尚8還沒有具體項目正式運作，仍處於考察洽商階段。今年1月，尚8成立戰略發展部，專門從事調研、產業分析；尚8紅點咨詢策劃有限公司成立，專門提供策劃、咨詢服務。“項目很多，但有適合我們的，有不適合我們的。做文化創意產業最重要的因素是團隊，選擇合作夥伴，要靠深入接觸，看其理念與尚8是否相符，看他想要的是什麼。文化創意產業這個業態需要比較長的回流周期，並不是開發商熟悉的蓋好房子、賣出房子收回資金瞭。”餘博說。
新聞來源http://news.hexun.com/2012-09-21/146095606.html
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